Bir ev satın almak istediğinizi biliyorsunuz - nereden başlayacağınızdan emin değilsiniz. Şaşılacak bir şey yok: İlk evinizi satın almak, matematik, yasal belgeler ve kıyasıya rekabet gibi iğrenç şeylerle dolu uzun, göz korkutucu bir süreç olabilir. Ama korkmayın: İlk kez satın aldığınız alıcılar bunu her zaman yaptığınız gibi, biz de sizi bu süreç boyunca yönlendireceğiz.
İlk olarak, duygusal ve finansal olduğunuzdan emin olmalısınız. bir ev almaya hazır. Umarım son birkaç yıldır kendinizi sağlam bir finansal zemine oturtmuş olursunuz. sabit bir gelir, peşinat için tasarruf ve bir ipoteğe hak kazanabilmeniz için kredinizi geliştirme.
Resmi olarak satın almaya hazır olmadan önce açık evlere uğramamanın bir zararı yoktur, sadece pazar ve neyi sevdiğiniz ve neyi sevmediğinizi hissetmek için. Ancak mali durumunuzu elinize aldıktan sonra, ciddi bir işe başlama zamanı.
Kiralıyorsanız, kiralamanız sona ermeden yaklaşık altı ay önce aramanıza başlayın. Presti Grubu Newton, Mass. “Ortalama bir ev alıcısı için, sadece bir mülk bulmak iki ila üç ay sürüyor ve bir teklif verdiğinizde, bu altı ila sekiz hafta daha,” diyor. Bununla birlikte, çok fazla rekabet ve envantere sahip pazarlarda arama daha da uzun sürebilir.
İlk kez bir homebuyer sınıfıyla başlamak iyi bir fikirdir, bu da sizi sürece ve bölgedeki güvenilir gayrimenkul profesyonellerine tanıtacaktır. Presti, “Kesinlikle mümkün olduğunca çok şey öğrenmek için ilk kez bir homebuyer sınıfı almayı düşünün, bu yüzden korkutucu değil” diyor. Böyle bir sınıfı tamamlamak, genellikle ilk kez homebuyer kredi programlarının bir gereğidir, bu nedenle bunu kemerinizin altına erken almak iyidir.
Bu süre zarfında, bir alıcı acentesi ve bir ipotek ödünç alanından başlayarak emlak ekibinizi toplamaya başlamak istersiniz. (Daha sonra, bir emlak avukatına, ev denetçisine ve sigorta acentesine de ihtiyacınız olacak.) Zillow veya Trulia'da emlakçı yorumları veya sınıf eğitmeninizin bir alıcının önerileri olup olmadığını görün ajan. Emlakçınızı beğenir ve güvenirseniz, genellikle sizi kredi görevlilerinden sigorta acentelerine kadar geçmişte çalıştıkları diğer yerel profesyonellere yönlendirebilirler.
Eyalet yasaları değişiklik gösterir, ancak bir alıcının aracısı ev aramanızdaki ilgi alanlarınızı temsil eder ve sizin adınıza pazarlık yapar, ve genellikle bir ev satın aldığınızda satıcıdan komisyonun bir kısmını alır (yani onlara ödeme yapmazsınız) direkt olarak). Yerel pazarı derinlemesine anlayan ve sizi aramaya güvendiğiniz birini seçin.
Aynı sayfada olabilmeniz için temsilcinizle kısa bir görüşme ile başlayın - ne aradığınızı bilmeleri gerekir. Presti, yeni alıcılarına ödev vererek ilk beş “olmazsa olmazları” nın bir listesini oluşturmalarını söyleyerek pazarlık yapamaz bir evin kesinlikle sahip olması gereken özellikler, merkezi havadan belirli bir şehre veya yere kadar değişebilir - ve ardından öncelik onlar. “Ve başka biriyle mülk satın alıyorsanız, aynı şeyi ayrı ayrı yapmalılar ve sonra ikiniz bir araya gelmeli ve bu listeyi tek bir öncelik listesinde birleştirmelisiniz” diyor. “Bunu yapmak haftalar ve haftalar alabilir.”
Ardından, Presti onlara en iyi beş “istek listesi” öğelerinin sıralı listelerini yapmalarını ve iki listeyi bir araya getirmelerini söyler. İkiniz arasında önemli bir çakışma olmadığı sürece, bu liste genellikle ilk çift listeden bir araya getirilmiş olmazsa olmaz kombinasyonlar içerir. Ancak esnek kalabileceğiniz her özellik sizi daha fazla potansiyel eve ve fiyat aralığına açar.
Presti, bu kriterleri listelemek, bir evi görüntülerken sizin için gerçekten önemli olan şeylere odaklanmanıza yardımcı olacaktır. “İnsanlar sadece evlere bakmaya başlarsa ve bu hazırlanmış listeye sahip değillerse, içeri girerler ve güzel bir mutfağa sahipse aniden harika olduğunu düşünürler. Kozmetiklere bakıyorlar ve bu odaklanmanız gereken son şeylerden biri olmalı ”diyor.
“İlk olarak, ölçütlerinizi karşılayıp karşılamadığına, sizin için önemli olana bakın. İkincisi, paslanmaz çelik bulaşık makinesine sahip olup olmadığına bakmaya başlamadan önce - fırın, çatı, pencereler kaç yaşındadır - ”diyor Presti. “Çünkü ev sahibi olarak evinizin veya kınamanızın içini istediğiniz zaman kesinlikle değiştirebilirsiniz. Siz ona sahipsiniz ve zamanla her zaman düzeltebilirsiniz. Ancak bir ev alıp işlek bir caddeden uzaklaştıramazsınız. ”
Ayrıca, evleri ziyaret etmeye başlamadan önce bir ipotek için ön onay almanız gerekir. Bir kere, hayalinizdeki evi hemen bulursanız, finanse edildikçe kaçırabilirsiniz. Ama aynı zamanda size karşılayabileceğiniz şeyler hakkında gerçekçi beklentiler verecektir. “Genellikle bunu erken yapmanızı öneririm, çünkü bir alıcı nihayet borç verene gittiğinde ve istediği zaman şaşırtıcı ve üzücü olabilir. ön onay aldıklarında kredi puanlarının düşündüklerinden daha düşük olduğunu veya ihtiyaç duydukları satın alma gücüne sahip olmadıklarını düşünüyorlar. ” diyor.
Uygun olmanız durumunda yerel kredi birlikleri tarafından sunulanlar ve tarafından sunulan düşük peşinatlı, ilk kez homebuyer kredileri de dahil olmak üzere birkaç farklı kredi veren ve ipotek ürününü çevrimiçi karşılaştırın eyaletinizin konut finansmanı ajansı.
İpotek başvurunuz için ödeme taslakları, vergi beyannameleri ve diğer finansal belgeleri toplamanız gerekir. İpotek işleminizi sonlandırdığınızda (veya 90 günlük ön onayınızın süresi dolduğunda) bunları tekrar sağlamanız gerekeceğinden, bunları ev aramanızda bir klasörde saklayın.
Yanınızda bir alıcı acentesi ve bir ön onay mektubu varken, artık listeleri takip etmeye ve hayalinizdeki evi bulmak için dünyayı taramaya ve bulursanız bir teklif yapmaya hazırsınız.
Doğru evi bulduğunuzda, temsilciniz bir teklif yazmanıza ve göndermenize yardımcı olacaktır. İyi bir alıcının temsilcisi, satıcınızla ilgili şansınızı artırabilecek (ve kişisel mektup göndermeniz gerekip gerekmediği yanı sıra) ve teklifinizin rekabetçi olmasını sağlamak için yerel pazarı yeterince iyi bilecektir.
“Temsilcinizin işi, satıcının motivasyonunu, başka teklifler olup olmadığını ve tekliflere bakarken satıcı için neyin önemli olduğunu bulmaktır” diyor Presti. Bu intel ile, teklifinizi küçük yollarla daha çekici hale getirebilirsiniz. “Çoğu durumda paranın önemli olduğunu öğrenecekler, ancak tek şey bu değil. Belki belirli bir günde kapanmaları gerçekten önemlidir. ”
Genellikle teklifinize bir depozito eklemeniz gerekir; kazanılmış para1000 ila 10.000 dolar veya daha fazla olabilir. Bu para, teklifiniz kabul edilirse satın alma fiyatına uygulanır ve kabul edilmezse size iade edilir - ancak kabul edilen bir teklifin şartlarını ihlal ederseniz, söz konusu işlem gider.
Benden al, bir teklif yapmak çok cesaret ister: Yüz binlerce dolar ödemeyi taahhüt ediyorsun, bu yüzden yeri gerçekten sevmek - belki de sevmek - gerekiyor. Aynı zamanda, teklifinizin reddedilmesi tamamen mümkündür. Biz aşık olmak ve dördüncü teklifimizin kabul edilmesinden bir yıl önce üç ev için teklif vermek; her reddetme yıkıcıydı.
Massington, Lexington'daki Higgins Group'un emlakçısı Judy Alexander, bazı alıcılarının nihayet başarılı olmadan önce 10 veya daha fazla kez aşmak - her biri kendi yorucu hayal kırıklığı. “Acı çekiyor,” dedi. “[Bu işin] en büyük kısmı sosyal hizmet uzmanı olmak. Hepsi gayrimenkul değil. ”
2016 yılında kocası Scott ile bir ev satın alan Sarah Korval, işlerin gerçekten stresli olduğu zamandır. “Teklifimizi sunduktan hemen sonra harekete geçen birçok hareketli parça vardı. Bir kasırga gibiydi ”dedi. “Ayrıca, teklif tatile çıktığımız hafta kabul edildi ve bu nedenle zayıf hücre servisi olan bir milli parktan iş yapmak zorunda kaldık. Diğer taraftaki kişinin duyamayacağınız bir radon testine acele siparişi vermeye çalışmak kan basıncınıza yardımcı olmaz. ”
Normal piyasa koşullarında, teklifiniz, kabul edilen teklifin bir hafta içinde ev teftişini gerçekleştirmenizi sağlayan bir beklenmedik durum içermelidir. Bu, bir ev denetimi daha önce bilinmeyen sorunları ortaya çıkarırsa satın alma işlemini geri almanıza veya fiyatı yeniden müzakere etmenize olanak tanır.
"Bir ev müfettişi evin yapısal ve mekanik durumunu inceleyecek," diyor program yöneticisi Jorge Colon Homebuying Mentorları, kar amacı gütmeyen Allston-Brighton Development Corp. Boston'da.
Her şeyi bilen değiller, ancak bir ev müfettişi sizi genel olarak bariz problemler veya potansiyel konusunda uyarabilir Zararlı müfettiş veya yapısal gibi bir uzmandan daha yakından bakılması gerekebilecek sorunlu noktalar mühendis. Bir inceleme ortalama 300 $ ila 500 $ arasındave birkaç saat sürmelidir. Yapabiliyorsanız, evi öğrenmek için müfettişi gölgelemek iyi bir fikirdir.
“Bir ev müfettişi, örneğin, her ikisi de pahalı onarımlar olabilecek bir ısıtma sisteminin veya çatının yakın gelecekte değiştirilmesi gerekip gerekmediğini size söyleyecektir” diyor Colon. Bir denetleme koşulu eklediyseniz, depozitonuzu kaybetmeden yeniden müzakere etmeye veya hatta işlemden çıkmaya karar vermek için denetçi raporunu kullanabilirsiniz. “Ancak, bir ev müfettişinin size söyleyemeyeceği şey, bir ev satın alıp almamanızdır,” diye ekliyor Colon. "Bu alıcıya bağlı."
Sıcak bir pazarda, ilk kez alıcılar nakit alıcılara ayak uydurmak için mücadele edebilirler ve ev teftişi beklenmedik durumları gibi olasılıklarını tekliflerinden düşürme baskısı hissedebilirler. “Sanırım bunu yapmak için gerçek bir kovboy olmalısın, demek istediğim,” dedi Alexander bana. “Ancak öte yandan, eğer devam etmek istiyorsanız, satıcılar genellikle birden fazla teklif varsa teftiş olasılığına sahip bir teklifi kabul etmek istemezler.”
İskender'in rekabetçi pazarlarda bunu ele almasının bir yolu, açık ev arasındaki ve genellikle birkaç gün sonra tüm tekliflerin zamanı geldiğinde bir ev denetiminde sıkmaktır. “Diğeri, teklifin sona ermesinden önce geri dönüp evi ikinci kez görmek ve bu kez bilgili bir yüklenici ile veya işyerinde ısıtma, elektrik, sıhhi tesisat, evin ana sistemlerini boyutlandırabilecek arkadaşım, ” dedim.
Kolon, beklenmedik onarımları kapsamak için araçlarınız olmadığı sürece muayene durumunuzdan feragat etmeye karşı uyarır. “Bir teklif yazarken, dahil edilen şartlar ve koşulların sizin için gerçekçi olduğundan emin olun” dedi. “Piyasanın rekabet gücünün sizi duygusal kararlar vermeye zorlamasına izin vermeyin.”
Evi inceledikten ve herhangi bir yeniden görüşmeden sonra, her iki taraf da devam etmeye hazır olduktan sonra, genellikle alış ve satış sözleşmesi (P & G). Bu, son satın alma fiyatını, kapanış tarihini ve satışla ilgili diğer yasal ayrıntıları açıklar. Sizi veya satıcıyı koruyan ek olasılıklar içerebilir: örneğin, bir ipotek olasılığı, finansmanı sağlayamıyorsanız geri çekmenize izin verir.
P&S imzalandıktan sonra, finansmanı tamamlama zamanı. Daha titiz bir taahhüt için nihai ipotek başvurusu - daha önceki başvurunuzun yenilenmesi, yeni ödeme taslakları ve banka ekstreleri ile birlikte - göndereceksiniz. Ani bir kredi kartı savurganlığının kredi puanınızı düşürüp ipotek başvurunuzu bozmasını istemediğiniz için kredinizi bu süre boyunca kilitli tutun.
Bu süre zarfında, ödünç alanınız genellikle mülkün değerini değerlendirmek için bir değerleme uzmanı tutar. Bu mal olacak yaklaşık 300 $ - 400 $, ancak kapanış maliyetlerinize yansıtılabilir. İstenen fiyat üzerinden teklif verirseniz, bu biraz sinir bozucu olabilir, çünkü gelmek için değerlendirmeye ihtiyacınız var kararlaştırılan satın alma fiyatının yakınında veya üstünde - borç veren size yerden daha fazla para ödünç vermeyecektir değer.
Artık kesinleşmiş rakamlarla çalıştığınıza göre, bu genellikle alıcıların kilitlemeyi seçeceği nokta 30 veya 45 gün faiz oranıyla - kapanışınız boyunca tüm sayıları yerinde tutacak kadar uzun tarihi. (Bununla birlikte, bu işlemin herhangi bir noktasında oranları kilitlemeyi seçebilirsiniz - kredi memurunuz size bu konuda tavsiyede bulunabilir.) Borç verenin ayrıca artık kapanış maliyetlerini ve ön ödeme yapmanız gereken sigorta veya emlak vergilerini (önümüzdeki yıl için) doğru bir şekilde değerlendirebilirsiniz. kapanış.
Ev sahibi sigortasından bahsetmişken, evi kapatabilmeniz için önce bir miktar almanız gerekir - banka yatırımının sigortalı olduğunu teyit etmeden size yüz binlerce dolar vermek üzere değildir. Emlakçınız yerel bir sigorta acentesi önerebilir veya araba sigortanızdan memnunsanız, indirim için otomatik ve ev sahibi politikalarınızı bir araya getirmelerini isteyebilirsiniz. Şüphe duyduğunuzda, sizin için en iyi oranları ve kapsamı satın alabilecek bağımsız bir ajan arayın.
Kapatmadan hemen önce, satın almayı kabul ettiğiniz aynı evde, boş, temiz ve az ya da çok sağlam olduğundan emin olmak için evinizde son bir adım atma şansınız olacak. Gerginlikler bu noktada yüksek olabilir, ancak her iki taraf da anlaşmanın şu an gerçekleşmesini istemiyor. (Satıcımız kocaman, çirkin bir mobilya parçası bırakmaya çalıştı - bizde yoktu.)
Kapatma prosedürleri değişiklik gösterir, ancak genellikle tapuyu imzalamak için satıcı, emlakçılar ve avukatlar ile görüşür ve John Hancock'unuzu yaklaşık yüz yasal forma eklersiniz. Temsilciniz veya avukatınız anlamadığınız her şeyi açıklayabilir - soru sormak uygundur. Ne de olsa oldukça büyük bir anlaşma.