Aramızdan kim, sıkıntılı bir ev satın alma, tamir etme ve yakışıklı bir kar için satış vizyonlarını eğlendirmedi? HGTV şovları, düpedüz kolay ve eğlenceli görünmesini sağlar. Ama bu şovların gazileri ve büyük cep profesyonelleri bile bazen evleri çevirerek para kazanmak için mücadele—Ya da, en azından, strese ve sıkıntıya değecek kadar.
İkna olmadınız mı? 300.000 $ karşılığında yorgun bir eski ev satın aldığımızı, 50.000 $ 'lık onarım ve iyileştirmelere yatırım yaptığımızı ve 50.000 $' lık bir kâr için 400.000 $ 'a sattığımızı düşünelim. Kulağa hoş geliyor, değil mi? Kabarcık patlaması adına, gerçekliğin keskin kenarlarının saygısız fantezimizde nasıl delik açabileceğini görelim.
Bir evi sattığınız her seferinde zararda başlıyorsunuz, çünkü emlak komisyonlarında ortalama% 5 ila% 6 ödeyeceksiniz. Kendiniz bir emlakçı olsanız bile, genellikle en az% 2,5 ila% 3 oranında alıcı acentenin komisyonunu ödemeniz gerekir. Ancak çoğu insan için bu, sadece kırmak için değeri en az% 5 oranında takdir etmek için bir eve ihtiyacınız olduğu anlamına gelir.
Ülke çapında kullanma % 5.26 komisyon ortalaması400.000 $ 'lık evimizi satmak için 21.040 $ emlakçı ücreti ödeyeceğiz - bu, pazarlama veya evrelemeyi bile içermeyen bir rakam. Bu da kârımızı 28.960 $ 'a düşürüyor.
HGTV'deki tadilat şovları, uzun ve karmaşık bir süreci tek bir bölüme yoğunlaştırmak için düzenlenmiştir. Gerçek şu ki, herhangi bir yeniden yapılandırma projesi zaman alır - ve genellikle düşündüğünüzden çok daha fazlasıdır. PBS’lerden yüklenici Tom Silva Bu eski evsöyledi tam bir mutfak yenilemesinin iki ila altı ay sürmesini beklemelisiniz. Silva, Ocak ayında bana ne tür bir bütçe ve zaman çizelgesi karar verirseniz, “Sizi daha uzun sürecek ve size daha pahalıya mal olacak” dedi. Çünkü beklenmedik sorunlar veya tasarım değişiklikleri büyük bir yeniden düzenleme sırasında neredeyse her zaman ortaya çıkar.
Ve eğer bir müteahhit bile alabiliyorsanız. Biz bir ortasındayız vasıflı işgücü sıkıntısıve yoğun pazarlarda iyi inşaat profesyonelleri aylarca rezervasyon yaptırdı; geri arama veya fiyat teklifi almak haftalar sürebilir. Ulusal bir TV izleyicisinin yararı olmadan, yüklenicinizin, komplikasyonlar ortaya çıkarsa, zaman çizelgenizdeki işi bitirmek için fazla mesai yapma olasılığı daha düşüktür.
Ancak bir mülke ne kadar uzun süre dayanırsanız, sigorta, emlak vergileri ve faturalar gibi genel masrafları o kadar uzun ödersiniz. İşi tamamlayabildiğinizi ve altı ay içinde evi satabileceğinizi varsayarsak - muhtemelen iyimser - hala yarım yıllık emlak vergileri, sigorta ve araçlar. At ortalama% 1,15 efektif oran300.000 $ 'lık bir mülk üzerindeki tek başına vergiler altı ay sonra 1.725 $ olacak; ev sahibi sigorta artı elektrik, gaz ve su faturaları ekleyin ve bizim kar daha da azalır.
Sıradan insanlar bir ev sattıklarında, oldukça önemli olsa bile, genellikle kâr üzerinden vergi ödemek konusunda endişelenmek zorunda kalmazlar. Son beş yıldır ikamet ettiğiniz bir evi satıyorsanız, vergi borcunuz yok 250.000 $ 'a kadar kâr elde edebilirsiniz (eğer ortak bir şekilde evlenmek istiyorsanız 500.000 $)
Bununla birlikte, bir yıl içinde bir evi çevirirseniz, herhangi bir kâr, düzenli gelir olarak vergilendirilen kısa vadeli sermaye kazancı olarak kabul edilir. % 37 kadar yüksek oranlar, diğer gelirinize bağlı olarak. İkinci yılda satış yapın ve karlar daha bağışlayıcı uzun vadeli sermaye kazancı oranına tabidir. % 0 ile% 20 arasında değişir.
Diyelim ki komisyonlardan ve taşıma maliyetlerinden sonra 25.000 $ karımız kaldı. Günlük işimizde yılda 38.700 dolardan fazla kazanırsak, bunun vergisi en az% 22 oranında verilecektir. Kârımız şimdi 19.500 $ 'a indirildi. Ve hatta kapanış maliyetleri gibi binlerce şeyi de hesaba katamadık.
Yine de, ilk düşündüğümüz kârın yarısı bile olmasa da, 19.500 dolar çoğumuz için hoş bir rüzgar olacak. Sorun şu ki, maaş günü çok fazla riskle geliyor. Bir ev satın almak ve yaşamak için büyük bir sermaye, zaman ve enerji yatırımı gerekir.
Hata için çok az marj vardır ve umduğunuz şey için evi satamazsınız. Satamayacağınız bir ev ve aylarca birikmeye devam eden maliyetler taşıyabilirsiniz.
Ancak şunu düşünün: Amerikalılar 2017'de 207.000'den fazla evi çevirdi—2006'dan beri en çok. Profesyonel ev kolyeleri, rekabetin her zamankinden daha sert olduğunu ve para kazanmanın konut krizinin ardından olduğundan çok daha zor olduğunu söylüyor.
Daha da önemlisi, 2006 yılında bu ev paletlerinin birçoğu finansal yıkımla karşı karşıya kaldı: 2009'a kadar, ev değerler 2000'li yılların ortalarından düştü ve milyonlarca ev sahibi ve ev paleti düştü haciz. Aslında, yeni araştırmalar ev paletlerinin konut krizinin ortaya çıkmasında büyük rol oynadı.
Bir mülke para yatırırken aylar içinde satışlar yavaşlarsa veya fiyatlar düşmeye başlarsa, evi satın aldığınızdan çok daha farklı bir ortama satış yapabilirsiniz. Alt kısım konut pazarından 2008'den daha hızlı düşebilir.