Ben içerideyken evimi satın alma süreci Los Angeles'ta kocam ve ben, yaptığımız herhangi bir teklifin beklenmedik durumlarla gelmesi gerektiğine karar verdik. Gerçekleştirmek için yeterli zamana ihtiyacımız vardı bir inceleme, bir değerlendirme yapın ve kredi onaylandı.
Her alıcı beklenmedik durumları olan bir ev için bir teklifte bulunmaz ve her satıcı teklifleri ile beklenmedik durumları kabul etmez. Nerede yaşadığınıza (örneğin, New York'ta koşullu teklifler çok nadirdir, Kaliforniya'da oldukça yaygındır) ve piyasanın ne kadar sıcak olduğuna bağlıdır.
Ayrıca, siteleri listeleyerek ve "beklemede" ve "koşullu" gibi etiketlere göz atıyor olabilirsiniz ve bunların ne anlama geldiğini, farkın ne olduğunu ve bunun sizin için ne anlama geldiğini merak edebilirsiniz. Açıklamama izin ver.
Bir teklif koşullu olduğunda, temel olarak, “Eviniz için size belirli bir miktar para teklif ediyorum. mülk ve genel olarak işlem belirli koşulları karşılar. ”Bu da alıcı arasındaki sözleşmeye eklenir. ve satıcı.
Alıcının (genellikle) bunları kaldırmak veya karşılamak için beklenmedik durumlarının karşılandığından emin olmak için sınırlı bir süresi olacaktır. Bu süre zarfında, liste genellikle hala etkindir (diğer adıyla, diğer kişiler yine de evde teklifte bulunabilirler); ancak her zaman değil. Tüm olasılıklar işaretlendikten sonra, teklif "koşullu" olarak etiketlenmekten "beklemede" durumuna geçer Çoğu Çoklu Liste Hizmeti (MLS) sitesi (farklı ifadeler de görebilirsiniz) ve bunu bir sn!).
Dört tür beklenmedik durum vardır. İlk üçü en yaygın olanlarıdır: Fiziksel olasılık ( evin denetimi(genellikle bir profesyonel tarafından yapılır), değerlendirmeve kredi onayı.
Beklenmedik durumların zaman çerçevesi eyaletten eyalete değişir, ancak Kaliforniya'da, örneğin, standart Fiziksel ve ekspertiz bir olasılık için zaman çerçevesi 17 gündür, kredi şartı genellikle 21'dir günler.
Dördüncüsü bir satış acil durumudur: Bu, alıcının mevcut olanı satın almak için kendi mülkünü satması gerektiğidir. Tahmin edebileceğiniz gibi, ikincisinde bir zaman sınırı belirlemek daha zordur.
Temsilciye göre Douglas Elliman şirketinde Lindsay Barton Barrett, satıcı kendi kendine ait bir acil durum konusunda da ısrar edebilir: Evlerini ancak taşınacak veya satın alınacak bir mülk bulduklarında satarlar. Ancak, işlemin zamanlaması havada olduğundan ve genellikle alıcılar sürüklenmeyen daha aerodinamik bir işlemi tercih ettikleri için bu çok yaygın değildir.
Bu, satıcının şarta bağlı bir teklifi kabul ettiği anlamına gelir. Bununla birlikte, alıcı onlarla tanışmaya çalışırken (yani, bir muayene planlamak veya bir değerlendirmeye bakmak), satıcı, insanların evi görüntülemesine ve teklif sunmasına izin verebilir.
Satıcı koşullu teklifi kabul ettikten sonra artık evlerini gösteremez veya teklifleri kabul edemez. Temel olarak: Alıcı üzerine bir yüzük koydu ve bu. Satıcılar genellikle bu tür bir beklenmedik durum etiketi için gitmez, çünkü onları zorlayabilir Alıcı, bir veya daha fazla beklenmedik durumunun karşılanmadığını hissederse ve geri dönmeye karar verirse dışarı. Satıcının daha sonra evi piyasaya sürmesi ve baştan başlaması gerekir.
Alıcının beklenmedik durumları için bir son tarihi vardır ve bunları yerine getirmek zorundadır. Alıcı, sözleşme başına zaman çerçevesindeki şarta bağlı durumları çözemezse, teklifi olduğu gibi yerine getirmeleri veya tekliflerini kaybetmeleri gerekir. ciddi para yatırma. Alıcı son teslim tarihlerini aşarsa, satıcının acentesi, Alıcıyı 48-72 saat içinde karar vermeye zorlayan bir Alım Yapma Talebi iletmek zorundadır.
Ancak, bir satıcının evini göstermesine ve teklifleri kabul etmesine izin verilse bile, kesinlikle koşullu olduğu sürece mevcut satın alma işlemleriyle devam eden satın alma işlemini iptal edemezsiniz - ne olursa olsun ne.
Beklenmedik durumların olması genellikle alıcıyı korumak ve beklenmedik bir durum ortaya çıktığında işlemden çıkmalarına izin vermektir. Örneğin, alıcı “yeni” olarak ilan edilen bir çatının aslında 40 yaşında olduğunu ve değiştirilmesi gerektiğini öğrenebilir. Bu, “fiziksel” beklenmedik durumun kapsamına girer ve alıcı sözleşme başına (satıcı ve aracıyı zamanında uyarırlarsa) geri çekilebilir.
Veya alıcının ailesinde, evi satın almak için gereken paraya artık sahip olmamaya neden olan bir acil durum olabilir veya ipotek ödemek mümkün - alıcı bu nedenle kredi için hak olmaz, yani koşullu biri karşılanmayacağı anlamına gelir. Alıcının anlaşmadan çıkmasına izin verilir.
Los Angeles merkezli konuştuğunuzda Pusula emlakçı Leslie Marquez, Apartman Terapisine alıcıların olasılıkları atlayabileceğini söyler, ancak ilk kez alıcılara bunu önermez. Ancak, alıcılar anlaşmayı tattırabilirler, zaman çerçevesi olasılıkları azaltılarak azaltılması gerekir.
Alıcı, fiziksel ve değerlendirme bir olasılık için 17 gün yerine, örneğin 12 gün sunabilir. Veya kredi onayında 21 günlük beklenmedik bir durum yerine, alıcı 18 gün boyunca pazarlık yapabilir.
Ancak, daha küçük bir pencere oluşturduğunuzda risklidir, çünkü ayrılan süre hafta sonlarını ve tatilleri sayar - ve karar verme sürecinizi etkileyecek sonuçlar sunmak için bir grup farklı kişiye güveniyorsunuz.
Ve bana güvenin, basit bir ev incelemesi bile ek açıklama yapmanız gereken büyük bir kağıt yığını anlamına gelir. Hemen bir müfettiş rezervasyonu yapabilir misiniz? Bir kredi memuru finansmanı yeterince hızlı bir şekilde çözebilecek mi?
Bir satıcının başlamak için beklenmedik durumları ortadan kaldırmaya istekli olması zordur - bu, onlarıve bir teklifin doğrudan beklemede kalması süreci hızlandırır. Bununla birlikte, birçok eyalette alıcıların tekliflerine olasılıkları dahil etmesi oldukça standarttır. Ancak, alıcının beklenmedik durumlarından biri önce mallarının satılmasını beklerse, o zaman bir satıcının söz konusu sözleşmeyi kabul etmekte daha az istekli olmasını bekleyebilirler. Özellikle satıcının daha az karmaşık ve zaman alıcı başka teklifleri varsa.
Bazı pazarlarda, beklenmedik durumlarla ilgili teklifler nadirdir. Barrett, Apartment Therapy'ye “NYC'deki şu anki durgun pazarda bile, bir satıcının veya alıcının bir koşullu sözleşmeyi kabul etmesi son derece nadirdir.”
Tüm olasılıklar kaldırılır kaldırılmaz ve ev satın alma sürecinde kalan her şey evrakları kapatır, yani ev “beklemede” demektir.
Bu aslında kulağa hoş geliyor. Satış beklemede, ancak satıcı bir şekilde bir şeylerin geçmesi durumunda yedek teklifleri * kabul ediyor *.
Bu, olasılıklar kaldırılmış ve evin teknik olarak beklemede olduğu anlamına gelir. alıkoyma, satıcının hala evlerini göstermesine ve daha fazla teklifi kabul etmesine izin verilir.
Bununla birlikte, alıcı ve satıcı herhangi bir şarta bağlılığı kabul etmediyse, bir ev doğrudan bekleyen bir satışa gidebilir.
Hepsi alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmeye bağlıdır. Sözleşmede "Koşullu: Göstermeye Devam Et" yazıyorsa, satıcı aslında daha fazla teklifi kabul edebilir.
Ve bazen koşullu teklifler işe yaramaz, bu nedenle kalbinizi koşullu olarak listelenen bir eve yerleştirmek kesinlikle boşuna bir görev değildir. MLS'ye göz atıyorsanız, bu şekilde etiketlenmiş evleri görebilmeniz gerekir. Yedek bir teklif koyabileceksiniz (bu, ciddi bir depozito yatırmayı gerektirir).
Bir giriş için teklifte bulunamazsanız, "Koşullu: Gösteri Yok / Başlama Olmadan" diyebilir. canı yanmak temsilcinizin ulaşmasını sağlamak ve evle olan anlaşmanın ne olduğunu görmek için. Arafta gibi görünebilir, ama asla bilemezsiniz.
Marquez, bunun sıcak bir pazarda çok sık gerçekleşmediğini söylüyor: “Herkes her şeyin gitmesini istiyor sorunsuz bir şekilde ve özellikle süper sıcak bir pazarda… çok sayıda koşullu veya beklemede olan teklifin düştüğünü görmüyorsunuz vasıtasıyla. Alıcının standartlarından bir veya daha fazlasının karşılanmadığını söylese bile, genellikle alıcı ve satıcı bir şeyler yapar. ”
Benim durumumda, örneğin, rüya evimizin açıklanmayan büyük temel sorunları olduğunu gördük. Temsilcimiz satıcının temsilcisine ulaştı ve bir geçici çözüm önerdi: Satıcı fiyatı düşürür veya kredi teklif eder (veya her ikisinin bir kombinasyonunu sunar). Satıcı hemfikir oldu ve yarısında buluştuk.
Tabii ki her zaman böyle değil. Her yıl kaç tane koşullu veya beklemede olan teklifin düştüğünü izlemek zor olsa da, HomeGo raporları başarısız konut satışları yüzde 1.3'ten yüzde 4.3'e yükseldi. son iki yıl (bu, mülklerin koşullu olarak listelenip listelenmediğini veya Bekliyor).
Her şey, emanet sürecinin ne kadar olduğuna ve koşullu zaman dilimi üzerinde kararlaştırılmış olmasına bağlıdır, ancak (genellikle) bir evin koşulludan yaklaşık dokuz gün içinde beklemeye geçmesini bekleyebilirsiniz.
Marquez'e göre, 30 günlük standart emanetle çalışıyorsanız, kaldırılmayı bekleyen beklenmedik durumları bekliyorsunuz. En uzun beklenmedik durum kredi onayıdır (21 gün). Kredi onaylandıktan sonra, bir evi kapatmadan dokuz gün önce ayrılır.
Ancak, bu sayı 45 günlük bir emanet olursa artabilir veya alıcı ve satıcı 14 veya 21 günlük bir kapanış seçtiyse düşebilir (bunlar daha nadirdir ve çoğunlukla, süper tecrübeli alıcılar veya kaybedecek daha az şeyi olan, evi çevirmeyi planlayan yatırımcılar veya her ikisi de).
Teklifimde 14 günlük fiziksel ve değerleme olasılıkları ve 21 günlük kredi olasılıkları ile sonuçlandım ve yalan söylemeyeceğim: Stresliydi. Müfettişleri çağırıyordum ve mesaj bırakıyordum, en kötü senaryo için iki yedek müfettişim olmasını sağlıyordum.
Kredi memurumun daha fazla evrak ihtiyacını araması durumunda telefonuma yapıştırılmıştım (neyse ki Vergi beyannamelerimi ve banka ekstrelerimi zamanında gönderebilmem için iş yerinde gizlice girebiliyorum moda).
Pirinç armatürlerinizi, mozaik aksanlarınızı ve makromelarınızı paketlemeden önce, gayrimenkul uzmanlarının söylediklerinin önizlemesi, listelerimizi inceleyeceğimiz en iyi ev trendleri 2020.
Sarah Magnuson
18 Aralık 2019