Ev alıcılarının ezici bir çoğunluğu sabit faizli ipotekleri tercih ediyor. Bu kredilerin şartları, uzun vadeli, istikrarlı bir ilişki ile gelen tüm sıcak ve bulanık duyguları sunmaktadır. İle git 30 yıllık sabit oran ve önümüzdeki ay ipotek ödemeniz 2049'dakiyle aynı olacak ve bu da bütçeyi süper kandırmayı öngörülebilir hale getiriyor.
Birçok ilk kez ev sahibi ile popüler olan sabit oranlı ipotekler, ipotek endüstrisinin sevgilisi olarak kendilerini sağlamlaştırdı konut krizinin ardından. Çoğu insan ayarlanabilir faizli ipoteklerin (ARM'ler) sadece kötü bir fikir olduğunu düşünüyordu. Borçlular, oranlar sıfırlandıktan sonra konut ödemelerine ayak uydurmanın zor olabileceğinden ve böylece haciz riskine maruz kalabileceğinden korkarak ARM'lerden uzaklaştı.
Ancak ayarlanabilir faizli ipotekler bir geri dönüş yapıyor gibi görünüyor. Uzun vadeli bir yatırım için hala riskli olsalar da, yerinde güvenlik önlemleri konut piyasası çökmesinden önce yaptıkları gibi, bir ipotek oranının ne kadar ve ne kadar hızlı ayarlanabileceği gibi.
Sayıların bize söyledikleri: Mayıs 2019ABD'deki ipoteklerin üçte birinden fazlasını işleyen bir yazılım şirketi olan Ellie Mae'ye göre, ayarlanabilir faizli ipotekler yeni konut kredilerinin sadece yüzde 6,7'sini oluşturdu. Ancak Aralık 2018'de ARM'ler yeni ipoteklerin yüzde 9,2'sini oluşturan bir geri dönüş yapıyor gibi görünüyordu - Ellie Mae'nin başlamasından bu yana en yüksek verileri izleme 2011 yılında.
ARM'ler hakkındaki en büyük yanlış kanı? Asla kullanılmamalılar. Aslında, finans ve ipotek uzmanlarının ayarlanabilir faizli ipoteklerin sabit bir faiz oranının daha anlamlı olduğunu söylediği durumlar vardır.
“İnsanlar ayarlanabilir faiz oranlı bir krediden korkmamalıdır” diyor Melissa Cohn, New York'ta bulunan Family First Funding LLC'de yedi yıllık ARM'leri tercih eden ve kendi evinde bir tane bulunan başkan yardımcısı. "Tarihsel olarak ayarlanabilir oranlar her zaman 30 yıllık sabit orandan daha düşük olmuştur ve büyük bir para tasarrufu olabilir."
Homebuyers'ın benzersiz finansal durumları olduğunu kabul ederek, ipotek borç verenlerine ayarlanabilir oranlı bir ipotek ile gitmek ne zaman mantıklı olduğunu sorduk. Burada, bir ARM tavsiye ettikleri üç durum.
Ancak senaryoları incelemeden önce sadece bir hatırlatma: Tüm bunları bir ev ile konuşmak iyi bir fikirdir borç danışmanı, Chase Home ile kurumsal konut kredileri kanal direktörü Shelby McDaniels diyor Borç verme.
İlk olarak, ARM'lerin nasıl çalıştığına dair bir açıklama: Kredinin başlığı, faiz oranının ne zaman sıfırlanabileceğini size bildirir. Yani, 5/1 ARM alırsanız, bu 5/1, kredinin daha düşük tanıtım oranının beş yıl süreceği anlamına gelir ve bundan sonra yıllık bazda ayarlamaya tabidir, Holden Lewis, NerdWalletExpert ev uzmanı açıklar.
Evi satacağınızdan emin olduğunuzda, ayarlanabilir bir ipotek almak en iyisidir tanıtım dönemi boyunca veya tanıtım döneminin bitiminden bir veya iki yıl sonra, Lewis diyor.
“Yani 5/1 ARM alırsanız, en güvenli yol, evi yedi yıl içinde satmayı düşünüyorsanız.”
Sonsuza kadar evinizi satın alıyorsanız, tanıtım dönemi bittikten sonra sürekli olarak artan faiz oranlarına tabi olabilirsiniz - yeniden finanse etmezseniz Lewis.
Bu konuda piggybacking, bir başlangıç evi satın alıyorsanız ve beş yıl içinde yükseltmek istiyorsanız, bir ARM iyi bir uyum olabilir.
Cohn, birçok insanın gerçek koşullarını düşünmediğini ve bir ARM'ye düşünmeden sabit bir oran almadığını söylüyor. “Eğer ilk kez evli, yeni evli, bir aile büyüyorsanız - bunların hepsi hayatım boyunca konut ihtiyaçlarınız değiştikçe bir ARM almamın nedenleri.”
Başka bir harika sebep mi? Kariyerinize, rantın sürekli olarak yükseldiği pahalı bir şehirde başlıyorsunuz, ancak hayatınızın bir sonraki bölümünde orada yaşamayı planlamıyorsunuz. Aslında, ipotek daha popüler gibi yüksek maliyetli metro alanlarında San Jose, Kaliforniya.
“Yalnızca ilgi çekici bir seçenek, ARM'leri geçici olarak daha yüksek yaşam maliyeti olan şehirlerde bulunanlar için daha çekici hale getirebilir” diyor. SoFi, kişisel finans şirketi. “Yalnızca faizli bir ARM genellikle sabit oranlı dönemde mümkün olan en düşük aylık ödemeyle sonuçlanır ve birinin aylık konut maliyetlerini her yıl kira maliyetlerinin arttığı bir yerde kilitlemesi için harika bir yol. ”
Ayarlanabilir faizli ipotekler, düşük veya azalan faiz oranı ortamında mükemmel bir seçenektir, kişisel finans blogunu çalıştıran bir EBM ve kıdemli finansal analist olan Riley Adams Genç ve Yatırım. Tipik olarak, ARM'ler halka açık bazı faiz oranları kıstaslarına (LIBOR, Fed Fonları oranı, prime rate, vb.) ekleyin ve size, KOL. ARM'niz ödediğinizden çok daha yüksekse, yeniden finansman başka bir ARM'ye veya sabit faizli ipoteğe - hangi seçenek size en fazla para kazandırır? (Rağmen bazen refinansman söz konusu olmayabilir konut fiyatları düştü büyük ölçüde — 2008 konut krizinde meydana gelen sorunlardan biri)
“Çünkü uzun süredir düşük oranlı bir ortamdayız ve bu muhtemelen bu düşük faiz oranından sonra devam etmek, faiz maliyet tasarrufları nedeniyle ekonomik anlamda anlamlı olacaktır ”dedi. Adams diyor.
Temmuz 2011'de aldığı önceki ipotekinde 30 yıllık sabit oranla gitti ve karardan pişman oldu.
“5/1 ARM'yi seçseydim, çok daha az faiz ödeyecektim ve yeniden finanse etmek için daha düşük bir oranla sonuçlanırdım” diyor.
Pazarlama stratejisti Kristopher Barros, oran ayarlanmadan önce ipotek ödemeyi planlıyorsanız bir ARM iyi bir seçim olabilir. Ev Kredilerini Kucaklayın, Rhode Island Şehrindeki oteller.
Barros, “Bu tipik bir ev sahibi için daha az yaygın bir senaryodur, ancak tipik olarak bir ARM ile ilişkili düşük oranlardan yararlanmak için hala iyi bir neden” diyor.
Son bir not: Eğer bir ARM düşünüyorsanız, sabit dönemin koşullarını taradığınızdan emin olun. En yaygın olanı 3, 5, 7 ve 10 yıllık sabit dönem ARM'leri, diyor Andy Harris, Vantage Mortgage Group, Inc. ve üyesi Bağımsız İpotek Uzmanları Derneği (AIME). Üç yıllık ARM'ler bilinmeyenlerle daha az yaygın ve daha riskli, daha uzun vadeli ilk sabit oran dönemini daha çekici hale getiriyor. Ancak, sabit dönem ne kadar uzun olursa, genel olarak faiz oranı o kadar yüksek olur.
Kararlar kararlar! (Ama yine de, karar vermeden önce, McDaniels'in önerdiği gibi, bir ev kredisi danışmanıyla durumunuz hakkında konuşun.)
Pirinç armatürlerinizi, mozaik aksanlarınızı ve makromelarınızı paketlemeden önce, gayrimenkul uzmanlarının söylediklerinin önizlemesi, listelerimizi inceleyeceğimiz en iyi ev trendleri 2020.
Sarah Magnuson
18 Aralık 2019
