![Germe Çubuğu Kiralama Çözümlerinden Asma Tesisleri](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Kocam ve ben bir ev satın almak için Denver'dan Indianapolis'e taşınmaya karar verdiğimizde, sürecin aşağılayıcı olacağını biliyorduk. Ev satın alma süreci hakkında bildiğimiz tek şey HGTV'yi izlemek veya daha önce yapmış olan arkadaşlarınız ve ailenizle konuşmaktan geldi. Açık bir zihin ve temkinli bir yaklaşımla içine atlamaya karar verdik.
Karşılaştığımız ilk büyük karar, hangi ipotek türünün bizim için en iyi olduğuna karar vermekti: Federal Konut İdaresi (FHA) veya konvansiyonel. Bu kredileri neyin farklı kıldığına dair genel bir fikrimiz vardı, ancak şu anda ve kredimizin vadesi için hangi seçeneğin ihtiyaçlarımıza en uygun olduğunu bulmak biraz derin kazma gerektirdi. Kararımızı şu şekilde verdik:
İlk olarak, iki tür kredi arasındaki farkı ortaya koyalım: FHA kredisi, federal hükümet tarafından desteklenen ve üçüncü taraf bir borç veren tarafından sunulan bir ipotektir. Temel olarak, bu, hükümetin ödeyemediğiniz takdirde borç verene ödeyeceği anlamına gelir - ancak kredinizi temerrüde düşerseniz hala hacizle karşılaşırsınız. Bu destek nedeniyle, kredi verenler kredi verme konusunda biraz daha yumuşaktırlar, yani daha düşük kredi puanlarını kabul edeceklerdir (FHA Kredileri en az 500 kredi puanına sahipken, konvansiyonel krediler genellikle 600'lerde puan gerektirir) ve peşinat (standart 3.5 yüzde).
FHA kredileri ayrıca her zaman bir ipotek sigortası primi (MIP) gerektirir, bu da kredinin tüm süresi boyunca ödediğiniz bir ipoteğe tahakkuk ettirilen bir ücrettir. MIP'niz, ne kadar borç aldığınız, kredi / değer oranınız ve kredi sürenize bağlı olarak ipotek değerinizin yüzde 0,45 ile 1,05'i arasında değişir. MIP'den kurtulmanın sadece iki yolu vardır: Birincisi, krediyi konvansiyonel bir krediye yeniden finanse etmektir. İkincisi, başlangıçta yüzde 10'luk bir düşüş sağlıyor, bu da 11 yıllık ödemelerden sonra MIP'yi atmanıza izin veriyor. Ayrıca kapanışta kredinin yüzde 1,75'ine tek seferlik bir sigorta ödemesi yaparsınız. Kredinin değeri üzerindeki bu ilave ücretler nedeniyle, FHA kredileri daha pahalı olabilir konvansiyonel kredilere göre - bazı senaryolarda, FHA kredileri konvansiyonel kredilerden daha düşük oranlara sahip olsa da krediler. Genel olarak, FHA kredileri başlangıçta daha kolay olmalarına rağmen kendilerine daha fazla bagaj ekleme eğilimindedir.
Ancak konvansiyonel krediler nelerdir? Uygun kredi olarak da bilinen bu krediler, hükümet tarafından desteklenmeyen ipoteklerdir. Bu nedenle, borç verenler borçlunun temerrüde düşme riskini olabildiğince azaltmaya çalışırlar. Bu, geleneksel kredilerin genellikle FHA kredilerinden biraz daha yüksek faiz oranlarına ve daha katı onay gereksinimlerine sahip olduğu anlamına gelir. Bazı borç verenler yüzde 3 kadar düşük kabul etse de - yüzde 20'nin altındaki her şey ödeme yapmanızı gerektirecektir özel ipotek sigortası (PMI). Bu aylık ücret, evinizde yüzde 78 özkaynağa ulaşana kadar gereklidir, ancak genellikle yüzde 80'i vuruncaya kadar aylık ödemenizden düşmez.
İpotekler arasında seçim yapma konusundaki temel kaygımız, fark küçük olsa bile, ayda olduğundan daha fazla para harcamak istemediğimizdi. Küçük ücretler ve masraflar zamanla artıyor ve karşı karşıya kaldığımız tüm yeni masraflarla (onarım, mobilya, boyama vb.) Bütçemizi mümkün olduğunca sıkı tutmamız gerekiyordu.
İpotek komisyoncumuza göre, konvansiyonel bir krediye kıyasla ayda 30 dolar FHA kredisi ile ödeme yapacağız. Brokerimiz, kredinin süresi boyunca 10.000 $ küçük ücretler ve masraflar ödeyeceğimizi tahmin etti.
Bir FHA kredisi ile gitseydik, sonunda MIP'i bırakmak için yeniden finanse etmemiz de gerekirdi. Şu anda, oranlar düşük ve sadece yükseliyor, bu yüzden yeniden finanse edersek, şu anda sahip olduğumuz düşük oranları elde edemeyebilirdik.
Konuştuğum her ipotek uzmanı, onaylanıp karşılayabiliyorsak konvansiyonel yoldan gitmemiz gerektiğini söyledi - biz de yapabilirdik.
Ancak, paranın peşin veya yüksek kredi puanına sahip olmayan ev sahipleri için, FHA kredileri iyi bir seçenektir çünkü mümkün olan en düşük peşinatı kabul ederler. 200.000 $ 'lık bir evde, yüzde 3.5'lik minimum FHA kredisi peşinatı 7.000 $ olacaktır. Yüzde 5'lik düşük bir konvansiyonel kredi için bu 10.000 dolar olacaktır. Eyaletten ayrılıyorsanız, yeni mobilyalar satın alıyorsanız veya evinizi yenilemeyi planlıyorsanız, 3.000 dolarlık nakit farkı bir anlaşma olabilir.
Ve gayrimenkulün hızla gittiği yüksek yaşam maliyeti olan bir şehirde yaşıyorsanız, konvansiyonel için yeterince tasarruf edene kadar beklemek yerine şimdi bir FHA kredisi ile satın almak daha iyi kredi.
Ancak bu karar sadece sizin değil - bir ipotek uzmanına (kredi gibi) danışmalısınız veya ipotek komisyoncusu) üstlendiğiniz ipoteklerin hem kısa hem de uzun vadeye uyduğundan emin olmak için hedefler.
Pirinç armatürlerinizi, mozaik aksanlarınızı ve makromelarınızı paketlemeden önce, gayrimenkul uzmanlarının söylediklerinin önizlemesi, listelerimizi inceleyeceğimiz en iyi ev trendleri 2020.
Sarah Magnuson
18 Aralık 2019