Bazen bir 127 yaşındaki Viktorya dönemi behemoth Öyle büyük bir pazarlıkta, harcamak istediğinizden çok daha fazla olsa bile, bu kadar aptalca görünmek. Böylece üst katı tam zamanlı olarak kullanmaya karar verdiniz. Airbnb ödemelerin yapılmasına yardımcı olacak. Ancak, son evinizin satışından mümkün olduğunca fazla para elde etmek için, bir FHA ipoteğinde mümkün olan en düşük peşinatı (yüzde 3,5) yapmayı seçtiniz.
(Eğer söyleyemiyorsanız — başıma bu oldu!) Kocam ve ben 200.000 dolarlık evimize 7.600 dolar indirdik yüzde 20'lik geleneksel bilgelik yaklaşımının altında ve hatta yüzde 6'lık medyandan daha az bir ilk kez homebuyer.
Sanırım tekrar yapmak zorunda kalsaydım, yine de yaparım. Bizim nakit tutarak, bizim (ilk tur) yenileme çoğunluğu için açıkça ödeme başardık. Ama evi almaktan duyduğum heyecanda, parlamak için bu kadar acele etmek istemediğim - veya tahmin edebilmeyi dilediğim - bazı şeyler var. Burada, düşük bir ödemeyle gitmeden önce bilmem gereken beş şey.
Düşük, düşük peşinat seçeneğini almak için, FHA ipotekyalnızca yüzde 3,5'lik bir düşüş gerektirir. Ne yazık ki, kötü şöhretli katı bir sözleşme süreci ile birlikte geliyor ve FHA onaylı bir değerleme uzmanı kullanmanız gerekiyor. Satıcı, finans rotamız olduğunu öğrendiğinde neredeyse teklifimizi almak istemedi.
Ancak teklifimiz kabul edildikten ve ev denetlendikten sonra, gerçek eğlence başladı. Borç verenler fotoğrafları ince bir diş tarağı ile incelediler. Parke döşemede zımba gibi bir gezi tehlikesi gördüler. Üçüncü katta banyoda bir tuvalet eksik olduğunu görünce alkışladılar. Çamurda boya soyulduğunu gördüklerinde faul ağladılar. Krediyi vermeden önce tüm bunları düzeltmek zorunda kaldık. Bizim satıcı tam olarak accomodating değildi, biz gelip zımba çekmek, tuvalet yüklemek ve yeniden boyamak zorunda kaldı duvarları kendimiz (hepsi cebimizden) çıkarırız. yer. (Neyse ki bizimle birlikte tüm bu sorunları ele bir Pazar öğleden sonra geçirdi inanılmaz bir emlakçı vardı!)
Tanıdım özel ipotek sigortası ilk evimizde olduğumuzdan beri. Düşük bir ön yatırımla ipotek alabilmek için, borçlu olarak temerrüde düşmeniz durumunda kredi vereni kapsayan sigortayı ödersiniz. Yüzde 20'den daha az ödeme yaptığınızda devreye girer. Bazı farklı türler vardı ve daha önce ev sahiplerinin evlerinde yüzde 20 eşitliğe ulaştıktan sonra onu iptal etmesine izin veren bir tane vardı. Diğer konvansiyonel ipoteklerde, kredi / 78 oranına ulaştığınızda sigorta otomatik olarak sona erecektir (ancak çıkarıldı 80 çarptığında!). Ancak bir FHA kredisi ile, özel sigorta sonsuza dek - onu almanın tek yolu geleneksel bir ipoteğe yeniden yatırım yapmaktır. Bu, ipotek ödemelerimizi yaptığımız sürece, başkası için bir sigorta poliçesi için ayda 133 dolar ödüyoruz (yılda yaklaşık 1.600 dolar!). Bu, çok daha iyi şeylere gidebilecek çok para ve bunu ödemek zorunda olduğumuzdan nefret ediyorum.
Hiç bitmeyen PMI yeterli değilse, FHA kredisi ile ekstra bir ön maliyetle (ekstra sigorta primi ( Tek Aile Açık İpotek Sigorta Primi). Bunu HUD'ye ödersiniz ve kapanış maliyetleriyle birlikte gelir. Geri dönüp kapanış belgelerimize bakana kadar bunu unutmuştum (hafızadan engellemeye çalıştığım stresli bir zamandı!). Bu, 3.377,50 $ ekledi. Şimdi bizim durumumuzda, satıcının incelemeden sonra bazı kapanış masrafları ödemesini sağladık, ancak bu hala bir etiket şoku. Bu ek maliyet - mortgage kredinize eklerseniz - aylık FHA kredi ödemenizin bittiği anlamına da gelebilir faiz oranı biraz da olsa, geleneksel bir kredi ile ödemek zorunda olduğunuzdan daha yüksek olmak az.
Önce tatlı yemek gibi, daha sonra bir şey daha iyi yapabilmek pahasına düşük peşinat aldı. Her ay ipotek sigortasındaki parayı boşa harcamaktan kurtulmak isteriz ve bunu yapmanın bir yolu, bir miktar özkaynak oluşturduktan sonra geleneksel bir ipoteğe yeniden yatırım yapmaktır. Ancak bu birkaç bin dolar dışında hepsini finanse ettikten sonra, faiz oranları yükselmeye başladığında (ve yükseliyorlar). İpoteklerle ilgili olan şey, ödemelerinize olan faizi önden yüklemeleridir, yani ilk birkaç yıl için anaparaya çok az ödeme yaparsınız. Bu, orijinal kredi tutarını ödeyerek herhangi bir ilerleme kaydedilmesini zorlaştırır. Böylece faiz oranları yükselmeye başladığında - krediyi bizim gibi tarihsel olarak düşük bir oranda çıkardığımızda yapmaları gerektiği gibi (yüzde 3,875!) - matematik yeniden finanse edilmez. Bu nedenle, gelecekte oranlar önemli ölçüde düşmediği sürece bu ipotek ve sigortaya kilitliyiz.
İki buçuk yıl içinde, evi şu anda çift bloklarımızda satılan ev seviyesine getirmek için bazı büyük yenilemeler yapmayı seçtik. Faturaya ulaşmak için, iyileştirmeler ve mülk değeri artışları yoluyla oluşturduğumuz özkaynaklardan yararlanmak istedik. Ancak evinizin özkaynağının yalnızca belirli bir yüzdesini ödünç alabilirsiniz (borcunuz ve değeriniz arasındaki fark). Çünkü anaparayı (bkz. # 4!) Ödemede çok az ilerleme kaydetmiştik, ödünç alabileceğimiz ve dolayısıyla yapabileceğimiz iyileştirmelerle sınırlı kalmıştık. (Bu belki de fena değil, çünkü başımıza girmemizi engelliyor.) İyi haber: Bu bizi yaratıcı olmaya ve yenilemelerden ödün vermeye zorladı. Bu sayede, harcadığımızdan daha fazla değer kattığımızı düşünüyorum. Ancak faiz oranları yükseldikçe, bunu son çığlığımız haline getirmek ve TÜM işleri bir kerede yapmak istedik, sonuçta yapamadık.
Pirinç armatürlerinizi, mozaik aksanlarınızı ve makromelarınızı paketlemeden önce, gayrimenkul uzmanlarının söylediklerinin önizlemesi, listelerimizi inceleyeceğimiz en iyi ev trendleri 2020.
Sarah Magnuson
18 Aralık 2019
