Evimde bazı büyük tadilatlar yaptıktan sonra, yatırım getirimizi, mülkümüz haline gelmeden önce ne kadar yapabileceğimizi belirlemek istedim. aşırı gelişmişve yeniden finansmanı keşfetmeye değerse. Ben de o kadar cömert Emlakçım, Garrett Ackles'a döndüm Semonin resmi bir tahmine geçmeden önce kaba bir tahmin için Kentucky, Louisville'de. Genel olarak, bir değerlendirme aldığınızda, gayrimenkul jargonundan elenmesi zor sayfalarla birlikte gelir. Ackles bana neredeyse herkesin anlayabileceği basit bir sayı ve bir açıklama verdiğinde şaşırdım.
Birçok emlak uzmanı "fit kare başına dolar" olarak değerlendirirken, Ackles - en azından benim durumumda ve bölgemizde - bir ila beş yıldızlı ölçekte mülkleri derecelendirmeyi tercih etti. Temel olarak, mahalledeki mülklere bakar, ne aradıklarını görür ve beş farklı parantez oluşturur: Neredeyse yaşanmaz olan mülkler “Bir yıldız” özellikleri ve en üst sıradaki rüya evi özellikleri “beş yıldız” özellikleridir ve bölgedeki ortalama ev fiyatı “üç yıldız” özellikleri.
Ackles, “Bu şekilde bakarak, alıcının türünü ve mülk için ödeyecekleri fiyat aralığını kolayca belirleyebilirim” diyor. “Daha sonra mikro alandaki" yıldız "kategorilerinin her biri için metrekare başına makul bir fiyat atayabiliriz." Ayrıca bu yöntemin varyansları daha iyi kontrol etmesine izin verdiğini söyledi.
Mülkümüzü ilk satın aldığımızda, onu düşük bir iki yıldız olarak sınıflandıracağını söyledi: Potansiyeli vardı, yaşanabilirdi, ancak güncellemelerin umutsuz ihtiyacı vardı. Bunun için 200.000 dolar ya da metrekare başına yaklaşık 50 dolar ödedik. Ardından, ilk genel güncellemeleri yaptığımızda (merkezi hava, tonlarca kozmetik güncelleme ve korkunç bir bağırsak işi reno gibi) üçüncü kat), tahminlerimizi 85 feet kare kareye 95 dolar kare bir ortama yükselterek sağlam bir orta-yüksek üç yıldızlı eve atladığımızı söyledi. ayak.
Ve haklıydı! Resmi bir değerlendirme yaptığımızda, ilk güncellemelerden sonra evimiz 350.000 dolar değerinde idi.
Bu yüzden daha fazla yenileme yaptık - mutfak, kiler ve hamamı (Ackles'in görsel olarak işlevsel olarak daha yüksek bir son alıcı tarafından takdir edildi.) Bize bu renosun bizi yüksek üçten alçak dört yıldıza taşıdığını söyledi. kategori. Bölgedeki karşılaştırılabilir mülklere dayanarak, bu bize metrekare başına 110 ila 115 dolar veya 429.000 ila 448.000 dolar arasında bir değer getirdi.
Yeniden finanse etmeye değer olduğuna ve resmi bir değerlendirme aldığına karar verdik. Görünüşe göre, yine biraz muhafazakar olsa da, evimiz 475.000 dolar değerinde.
Derecelendirmemizi daha da artırmak için hala bazı küçük güncellemeler planlıyoruz, ancak Ackles bize evimizin gerçekten yalnızca konumu ve genel nedeniyle mülkümüzün maksimum değer potansiyeli olduğundan, orta dört yıldızlı derecelendirme veya metrekare başına yaklaşık 125 $ işlevsellik. Her yükseltmeyi mülkümüze ekleyebilsek de, bunun için alacağımız çok fazla yatırım getirisi var.
“Tıpkı plaja yarım mil uzaklıktaki bir otele 'beş yıldızlı' para ödemeyen alıcı gibi, sanmıyorum bunu beş yıldızlı bir yer haline getirmek için yapabileceğiniz herhangi bir şey (ya da harcayabileceğiniz herhangi bir para) vardır. ”Ackles dedim.
Evet, Ackles'in yöntemi geleneksel değildir, ancak arkasındaki yaklaşım emlakçılar için yaygındır. Süre Einat BarNew York, Brooklyn'de Compass ile emlakçı, asla yıldız derecelendirmesi yapmadığını söylüyor, o ve meslektaşları genel olarak piyasadaki ve son zamanlarda karşılaştırılabilir özelliklere sahip bir ölçekte koşul ve konum için ücret özellikleri yapın satış. Ancak, tüm ajanlar bunu yapmaz. Bar, New York'taki bazı ajanların kesinlikle metrekare başına fiyatlara bağlı kaldığını not ediyor.
Bu, kısa bir süre içinde satmak veya yeniden finanse etmek istiyorsanız kesinlikle resmi bir değerlendirmeyi atlamamanız gerektiğini söylemektedir - ancak bence Ackles'in hilesi, hangi tadilatların yapılmaya değer olduğunu ve evimin yeniden satışına ne kadar ekleyeceklerini ölçmeye çalıştığımda bana çok yardımcı oldu. değer.
Pirinç armatürlerinizi, mozaik aksanlarınızı ve makromelarınızı paketlemeden önce, gayrimenkul uzmanlarının söylediklerinin önizlemesi, listelerimizi inceleyeceğimiz en iyi ev trendleri 2020.
Sarah Magnuson
18 Aralık 2019
