Bu ürünleri bağımsız olarak seçiyoruz - bağlantılarımızdan birinden satın alırsanız, bir komisyon kazanabiliriz.
Hepimiz duyduk. Satın almak istiyorsanız, her zaman en iyi mahalledeki en kötü eve gitmelisiniz. Ama çoğumuz bu geleneksel bilgeliği sorgulamak için durduk mu? Ne zaman dinlediğimi düşündüm En düşük fiyatlı evlerden birini aldım Birçok yerli halkın yönlendirdiği bir mahallede (ve Uber sürücülerinin Airbnb konuklarıma kaçınmaları gerektiğini söyledikleri ebedi hayal kırıklığına) - ama doğru mu?
Kitaplarını okudum, bu yüzden (çok iyi bir okuma olmasına rağmen) gerek kalmayacak ve ZillowAraştırmaları ve bulguları ile beni yürüyen kıdemli ekonomist Aaron Terrazas. (Bir emlak uzmanı olmadığımı ve internette bir oyun oynamadığımı söyleyerek bunu önceden yazayım. Burada öğrendiklerimi ve kendi deneyimlerimi paylaşıyorum. Kilometreniz değişebilir.)
Bu atasözü bir pazarlık sevgimize dayandırılmış gibi görünüyor. Terrazas, “Herkes bir anlaşma arıyor,” diyor ve “geriye bakarsanız, güzel mahalledeki en ucuz evin iyi bir şey olduğu duygusu vardı. anlaşma… ritzy bir bölgeye arka kapı girişi olduğunu. ”Ve elbette, dirsekleri daha zengin insanlarla ovmak veya daha zenginlere erişmek istiyorsanız kabul eder. parklar ve okullar gibi mahalle olanakları, evinizin değerinin arttığını görme arzunuzdan ağır basar, bu da size “iyi” bir fiyata ucuz bir ev almanıza neden olabilir mahalle.
Ancak, önümüzdeki yıllarda ev değerinizin gangsterlere gitmesini istiyorsanız, verileri bunun yol olmadığını söylüyor.
Terrazas, Zillow, emlakçıların yaptığı verilere erişmekten hayal kırıklığına uğramış birkaç ev avcılık teknoloji uzmanı tarafından kuruldu. Ve şimdi ellerinde veri var mı? Böylece içine girdiler.
Terrazas, ülkenin dört bir yanındaki belirli bir metro bölgesindeki tüm mahalleleri fiyata göre sıraladı. evlerin en alt yüzde onunu aldı ve evlerindeki genel trendle karşılaştırdı mahalleler.
Terrazas, olanların yüzde 10'unun mahalledeki diğer insanlarla aynı şekilde takdir edildiğini söylüyor. Tamam, bu iyi ya da kötü değil.
“Kicker geliyor,” diyor, “bu pahalı mahalleleri bir metro bölgesindeki diğer mahallelerle karşılaştırdığınızda. Bu pahalı alanlar metroyu bir bütün olarak düşük performans gösterme eğilimindedir. ”
İşte değeri daha hızlı artacak bir ev istiyorsanız yapmanız gerekenler: Eski sözü değiştirin ve en sıcak mahalledeki en ucuz evi satın alın, burada kitap diyor:
Ama sıcak bir mahalleyi yapan nedir? Matematikte, tarihsel olarak, ev değerlerinin bir bütün olarak metronun altında olduğu, ancak son beş yılda metro medyanının üzerinde takdir gördüğü bir değerdir. Ve bu bilgiyi nasıl buluyorsunuz? Terrazas, “Açık olan yer Zillow,” diyor (o dır-dir kıdemli ekonomist), ancak yerel emlak uzmanları ile de konuşabilirsiniz.
Bazı mega e-tablolarda dolaşmak sakıncası yoksa, zillow.com/data. Semt verilerimi Terrazas'ın yardımıyla buldum. (Ben burada bir yazarım, istatistikçi değil!)
Tabii ki bir pazarlık yapmak için yeterince erken sıcak mahallede olmak zorunda, böylece sıcak neyin olacağını belirlemek zor bilim (veya sanat?) İşte burada devreye girer.
Halo etkisini düşünün, Terrazas diyor ve sıcak olanlara bitişik düşük fiyatlı mahalleleri arayın. Bu kahve dükkanları ve galerileri ve benzerleri, fiyatlar yükseldikçe daha uygun fiyatlı alanlara dökülmeye başlayacak. (Bunun için kefil olabilirim - eski evimizi sürprizimiz için oldukça sıcak hale gelen ve şehir merkezine şimdiki zamanımıza yaklaşan bir mahallede sattık, çok daha fazlası metrekare başına uygun bir ve restoranlar gelmeye başlıyor.) Şehir merkezine yakınlığı da önemlidir, ama başka ilginç vardı Bulgular.
“Hipsters'ı unutun,” diyor kitap. “Her şeyden önce, bir gün değerini çok takdir eden bir mahallenin en büyük göstergesi konut stokunun yaşıydı. Ortalama ev büyüdükçe, belirli bir mahallenin güçlü takdir görmesi daha olasıdır. ”
Ne neden? Burada gerçekten heyecanlanıyorum, 1890'ım evinde oturuyorum. Terrazas, “Daha eski evler daha fazla yatırım gerektiriyor,” diyor (tekrar söyleyebilirsiniz!) “Ve bu yüzden daha uygun fiyatlılar. Bu, biraz yatırım gerektiren bir fırsattır, ancak bu daha uzun vadede ödeyecektir. ”(Yani, eskiden olduğu gibi pazarlık olmayabilirler, düzeltici saya bu günlerde çok fazla indirim görmüyor.)
Kiracı nüfusu daha yüksek olan mahalleler için de aynı şey geçerli olabilir; “Bu evlerin sahipleri bu evlere çok fazla yatırım yapmıyor ya da bakımını yapmıyorlar” diyor, bu yüzden satışa çıktıklarında uygun fiyatlı bir tamirci bulmanız daha olası.
Eğer aradığınız şey büyük bir geri dönüşse, bu uzmanlara göre geleneksel bilgeliği unutun. En iyi mahalledeki en ucuz ev gitmek için bir yol değil. Bunun yerine, en sıcak mahalledeki en ucuz evi satın alın - ve eyleme yakın eski bir mahalleye bakarak başlayın.