Kesinlikle sevdiğiniz bir ev bulduğunuzu düşünün (veya en azından içinde çok fazla potansiyel görürsünüz). Şimdi: Ya orada yaşayabilseydiniz, ama birikimlerinizi peşin harcamak yerine, her ay kiranızın üstüne peşinat üzerinden küçük bir pay ödersiniz. Bir rüya gibi geliyor değil mi? Büyük olasılıkla evet - özellikle de serbest çalışan, Sahip olmak krediveya yüksek bir borç / gelir oranı ( lanet öğrenci kredileri!) veya peşinatla ödeme yapmak için her ay yeterli parayı ayıramazsınız.
Bu durum sadece hayallerin bir parçası değil, aynı zamanda “kendi başına kira” olarak bilinen bir sözleşme türü. değerlendırmek. İmzalamadan önce bilmeniz gerekenler şunlardır:
Bu tek boynuzlu at tipi kiralamalara birçok şey denir, ancak “kiraya-kiralamalar”, “kira-satın alma sözleşmeleri”, “kira-satın alma anlaşmaları” veya “kira-satın alma seçenekleri” yaygın olarak kullanılır. Kiracıya ait bir kiralamada, kiracı ev sahibinden bir birim veya ev kiralamayı kabul eder. Ev sahibi her ay, kiracının evdeki fonuna yapılan aylık ödemenin bir kısmını saklayacak. Üzerinde mutabık kalınan fiyat kiralama boyunca sabit kalmıştır. Genellikle, kiracı bir ipotek almaya hak kazanmak için evde yeterli özkaynak ödedikten sonra, kiracı ev sahibinden satın alma seçeneğine sahiptir.
Örneğin, bir kiracı 150.000 $ 'lık bir ev için bir kira satın alma sözleşmesi imzalayabilir. Ev sahibi, 500 $ indirmelerini ve ayda 1.200 $ ödemelerini isteyecek - bunun 200 $'ı peşinat ödeyecek. İki yıl sonra kiracılar peşinat için 4,800 dolar veya mülk değerinin yüzde 3,2'sini ödeyecekler; FHA ipotek. Eğer isterse (hatırlayın, satın alma seçeneğidir), kiracı ipoteği güvence altına alabilir ve standart ev satın alma işlemlerini takip edebilir.
Birincisi, pahalı olabilirler. Ev sahipleri satın alma seçeneğini güvence altına almak için iade edilemez peşin ücretler (opsiyon primi olarak bilinir) gerektirebilir. Sonuçta, peşinat kadar maliyetli olabilirler. Standart genellikle yüzde 5'tir, ancak bu taraflar arasında müzakere edilebilir. Ek olarak, bir kiracı sözleşmenin sonunda satın almamayı seçerse, istif edilen parayı geri alamazlar.
Kira bedeli kira kontratının kulağa benzediğini, ancak (kendi riskleri olan) “tapu sözleşmesi” kurulumlarından çok farklı olduğunu da belirtmek önemlidir. Tapu sözleşmesi, bir alıcının satıcıya yüksek faizli aylık taksitler halinde uzun bir süre geri ödediği satıcı tarafından finanse edilen evlerdir. Bu durumlarda kiracı tüm onarımlardan ve genellikle vergi ve sigortadan sorumludur.
Kira bedeli, kiracının kira süresi boyunca genellikle kiracı yasası kapsamındadır ve bakım veya onarımdan sorumlu değildir. Bununla birlikte, bu durum eyaletten eyalete değişebilir ve ev sahibiniz bu hakları imzalamanıza çalışabilir (yine de, bunun yasallığı eyaletten eyalete değişir).
Ev sahibi olma, daha fazla Amerikalı için ulaşılamayacağı için, kiradan kiraya kiralamalar daha popüler hale geliyor. Şimdi iyi finanse edilen Wall Street şirketleri var. teklif yenilenmiş, yüksek kaliteli evler için şeffaf kiraya özel programlar. Buna ek olarak, bir aile arkadaşı mülklerini size satmak istiyormuş gibi eşler arası satışlarda yaygındır, ancak henüz tam finansmana sahip değilsiniz. Ancak, bir emlakçı Nichole Monticelli göre BEX Realty Florida'da, standart kendi kendine kira sözleşmesi neredeyse her zaman satıcının çıkarları doğrultusunda yazılır akılda tutulur - bu, kiracı olarak girerken, hafifletmek için gereken özeni göstermeniz gerekir. risk.
Örneğin, ev sahibi / satıcılar tüm bakım ve onarımların kiracıya düşmesine çalışabilir (bu kiracıya karşı olabilir birçok eyalette yasalar, bu nedenle avukatınıza danışın!) Veya bir sözleşme, geç bir ödemenin geçersiz olacağını bildirebilir anlaşması. Bu, kiracının zaten ödemiş oldukları parayı ve mülk üzerinde tadilat ve onarım yaptıkları parayı kaybedeceği anlamına gelir.
Ve kendi kendine kira kontratları, geleneksel ev satın alma seçeneklerinden itilenlere hitap ettiğinden, pazar dolandırıcılığa karşı hassastır. Örneğin, Florida 2000'lerin ortalarında konut piyasası çöküşü sırasında kiraya-kira kontratlarını içeren dolandırıcılıklarda artış gördü, diyor Monticelli. Kiracıların aylık ödemelerini yaptıkları, onarımları tamamladıkları ve hatta mülk sahipleri ödemelerini cebinde tutarken evi büyüttükleri birçok dava vardı. Daha sonra mal sahipleri ipotek ödemeleri yapmayı bırakacaklar ve bankalar mülkü geri almak için geldiğinde kiracılar kendilerini yüksek ve kuru bulacaklardı. 2016 “New York Times” soruşturması bu dolandırıcılıkların tekrar yükselişte olduğunu gösterdi.
Bununla birlikte, tüm bu şeyler netleşse bile, hala titrek bir duruma girdiğinizi fark etmek önemlidir - üzerinde az kontrolünüz olan bir şeye yatırım yapıyorsunuz.
Örneğin, kira sözleşmesini imzaladığınızda mülke karşı herhangi bir ek haciz bulunmamış olsa da, mülkten sonra sahibi biraz daha eklemiş olabilir, diyor Loving. Durumun bu olup olmadığını belirlemek ve kendinizi buna karşı korumaya çalışmak, sizin için ek bir maliyet getirecektir. Bu, kira bedeli ile kira sözleşmesi yoluyla ev satın almanın gerçek maliyetini geleneksel satın alma işleminden çok daha yüksek hale getirebilir.
Ayrıca, yatırım yaptığınız parayla ilgili yasal haklarınız olsa da, yaptığınız parayı elde etmek çok pahalı olabilir. aşırı durumlarda borçlu: “Sahibi hala ipotek yükümlülüklerini temerrüde düşebilir ve haciz için evi kaybedebilir,” diyor. “[Bu] sizi satıcıya karşı herhangi bir hukuk yoluna başvurmak zorunda bırakacaksınız.”
Kendinize kiralamanın sizin için olduğuna karar verdiyseniz veya satın alma seçeneğine sahip bir kiralamaya aşık olduysanız, bir sonraki adımınız avukatınızı aramak olmalıdır. Daha önce de belirtildiği gibi, farklı eyaletlerin ve bölgelerin sahip oldukları kiraya ilişkin yasaları vardır, bu nedenle avukatınızın kira sözleşmesi imzalamak istediğiniz yer hakkında bilgi sahibi olduğundan emin olun.
Monticelli, müşterilerine kiradan kendi kiralarından uzak durmalarını tavsiye etme eğilimindedir, ancak müşterileri bu rotaya gitmeye karar verirse, her zaman bir avukatın sözleşmeyi gözden geçirmesini ve kiracıya daha uygun olması ve hafifletilmesi için yeniden yazmasını önerir risk. Örneğin, kiracılar yatırım yaptıkları yükseltmeler ve yenilemeler için iki kat ödeme yapmadıklarından ve satın alma zamanı geldiğinde satın alma fiyatının yükseltilemediğinden emin olabilirler. “Satıcı yeniden pazarlık etmezse, bunu bir uyarı işareti olarak kabul edin” diyor.
Lewis, “Ön yeterlilik kazanmasını isteyin ve sözleşmeyi kredi memuruna gösterin” diyor. Bir kredi memuru finansal bilgilerinizi alacak ve birkaç yıl içinde ipotek almak için yolda olup olmadığınızı size bildirecektir. Ayrıca, porsiyonlu kira ödemelerinizin o zaman geldiğinde peşinat ödemesini artıracağından emin olurlar.
Ve tabii ki, kiraya verilecek risk çok fazla görünüyorsa, ancak peşinat tasarruflarınızın kiranızla birlikte gelmesinin rahatlığını seviyorsanız, daha ucuz bir yere taşınmak ama aynı miktarda kirayı (yani, ev sahibinize daha ucuz kirayı ve kalan kısmı tasarruflarınıza) ödemek Hesabınız).
