Önce iyi haber: Manhattan'da 300.000 doların altında bir daire satın almak mümkün. (Evet, gerçek bir daire — bir dolap değil! Ve evet, satın almak, kiralamak değil satın almak!) Her zaman, bir Konut Geliştirme Fonu Şirketi (HDFC) kooperatif birimi piyasaya çıkıyor ve potansiyel ev sahipleri için nadir, uygun fiyatlı bir seçenek sunuyor.
Ama cesaret kırıcı haberler? Sadece oldukça nadir değil, bu emlak pazarlıkları da bir miktar yakalama-22: Bir tane satın almak için belirli bir eşiğin altında yıllık maaşınız olmalı, fakat peşinat ödemeleri için (ve bazı durumlarda tüm satın alma fiyatı için) önemli miktarda nakit paraya sahip olmanız gerekir. Bu, bu tür bir kooperatif satın alabilecek ev avcılarının havuzunu önemli ölçüde sınırlar. Nadir durumlarda, insanlar birikir. Çoğu zaman, mütevazı bir maaşa sahip insanlar (son üniversite mezunlarını düşünün) ailelerinden miras almak veya maddi destek almak veya aylık geliri olmayan ama çok nakit olan emekliler rezervlerde. İç çekmek.
New York'un HDFC kooperatifleri, ekonomik bir kriz sırasında ev sahiplerinin binalarını terk etmeye başladıkları 1970'lerde ortaya çıktı. Binaları yönetmek için konut sakinlerine teslim edildi. Bir deney olarak başladı, ancak o zamandan beri düşük ve orta gelirli New Yorkluların ev satın alması için niş bir yol haline geldi.
Birimler genellikle piyasa değerinin çok altındadır, bu da ipotekinizin benzer boyutlu bir birim kiralamaktan daha ucuza mal olacağı anlamına gelir, bir emlak yatırımcısı ve kıdemli ortağı Eugene Gamble Özellik Fısıltıları, bir emlak yatırım ve geliştirme şirketi.
Daha uygun bir fiyat noktasında olmanın yanı sıra, HDFC kooperatifleri genellikle güçlü bir topluluk hissine sahip yerlerdir. Molly Franklin, emlakçı CitiHabitats gayrimenkul.
Franklin, alıcıların bilmeleri gereken ilk şey, binanın gelir tavanına hak kazanıp kazanmadıklarını ve bu rakamları iki yıllık vergi beyannamelerinde gösterebilmeleri gerektiğidir. Evrensel bir gelir sınırı yoktur ve gelir sınırlarını belirlemeye yönelik formüller kooperatiflere göre değişir. New York'ta bir “sahibinden satılık” şirket olan Hauseit, örnek rehber gelir tavanı kurallarını hesaplamak için. Ayrıca bir örnek uygulamagenellikle banka hesap bilgileri, kişisel referanslar ve binada neden yaşamak istediğinize dair bir açıklama ister.
Lucas Callejas, emlakçı Triplemint New York'taki emlak, alıcıların planlanan bonus veya artışların olup olmadığını düşünmelerinin önemli olduğunu söylüyor. Öyleyse, gelir sınırına yakınsanız, şirketinizden bunları ertelemesini istemek yararlı olabilir.
“Bazı binalar, programa bağlı olarak, sınırın üzerinde bir dolara izin vermeyecek” diye açıklıyor. Diğerleri az miktarda esnekliğe sahip kıpır kıpır bir odaya sahip olabilir.
Düşük gelirli binalarda, güçlü finansal ancak emekli düşük emekliler ve hediye alımı Franklin, yetişkin çocuklar için oyunu yönetiyor, çünkü bu satın alımların çoğu nakit fırsatlar.
“Çoğu [birim] önemli nakit varlıkları olan ebeveynleri veya büyükanne ve büyükbabaları olabilecek kişilere ya da yüksek ücretli işler bıraktı ve şimdi daha az yaptıkları alanlarda çalışıyorlar, ancak daha ödüllendirici buluyorlar, ”Franklin diyor.
“İnsanlar binanın satın aldıktan sonra asla gelir sınırından daha fazlasını kazanmamanızı talep edeceği konusunda endişeleniyorlar” diyor. “Bina, gelirinizi sonsuza kadar izlemeyecek ve satın alımdan bir yıl sonra büyük bir promosyon alırsanız, tescilli kiralama elinizden alınmayacaktır.”
Bir başka yapışkan nokta: Alıcılar, binanın ipotek için onaylanıp onaylanmadığını öğrenmeli, diyor Franklin. “Bazı binalar güçlü finansal sağlığa sahip değil, bu nedenle bankaların para ödemesi pek mümkün değil” diyor.
Tipik olarak, HDFC'ler biraz düşük,% 10 peşinat gerektirir. Debra BechtelBrooklyn Hukuk Fakültesi'nde HDFC odaklı bir klinik öğreten bir profesör; ancak bazı "daha sıcak" mahallelerde nakit para gerekir.
Alıcılar bir HDFC'den çok para kazanmayı beklememelidir. Evet, daireyi satın aldıktan sonra daha büyük bir gelire sahip olmanıza izin verilmesine rağmen, bir sonraki alıcı sakinin büyük olasılıkla satın alma sırasında gelir tavanı altında kalması gerekecektir. Ancak bunların hepsi binanızın kurallarına bağlıdır.
Franklin, “Yeniden satış fiyatı sınırlı değil, ancak gelir sınırının yeniden satışınıza ne kadar ulaşabileceğinizi belirleyeceğini anlamak beklentileri yönetmek için çok önemlidir” diyor Franklin.
Buna ek olarak, zengin vergiler içeren hızlı planları önlemek için genellikle çevirme vergileri (veya satarken rezervleri korumak için binaya ödenen transfer ücretleri) yüksektir.
“Her zaman alıcılarımın bu daireyi kullanan biri için gerçekten uygun bir seçenek olduğunu bildiklerinden eminim HDFC'ler olarak birincil ikametgahları, insanların pied-à-terre için satın almalarına izin vermiyor ve sıkı alt politikalara sahip, ” açıklıyor Shelly Yeri, bir Triplemint ajanı.
Birçok HDFC, bunları makul yaşam standartlarına getirmek için maliyetli yenileme gerektirir ve bu nedenle cepten harcamalarınızın birçok anahtar teslim alternatiften daha yüksek olması mümkündür.
HDFC üniteleri, düşük ila orta gelir grubundaki insanlar için tasarlanmıştır ve bu nedenle genellikle düşük bakım ücretleri taşırlar, Emlak Fısıltıları‘Kumar diyor. Bununla birlikte, bu ücretlerin bir maliyeti vardır: Düşük bakım ücretleri, binanın onarım için daha az sıvı varlığı anlamına gelir ve bu nedenle bina güvenlik veya bakım endişelerine eğilimli olabilir.
Ve bu bazı binalar için geçerli olsa da, Manhattan HDFC'lerinde bir tür rönesans yaşanıyor. Yeni HDFC satışlarının akışı, binaların kasasında daha fazla yer olduğu anlamına geliyor; birçoğu çok ihtiyaç duyulan yükseltmeleri alıyor ve finansmana da açılıyor diyor Franklin.